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《法治周末》記者 孟偉

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，租房成為眾多人的主要住房選擇。據(jù)新華網(wǎng)、自如研究院、中國建設(shè)報發(fā)布《2023中國城市場長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，2023年，我國租房人口已突破2.6億人。

然而，隨著租房市場的不斷擴大，相關(guān)租賃合同糾紛尤為突出，房主、租戶和中介機構(gòu)之間的矛盾也日益凸顯，給租賃雙方帶來了不少困擾。前不久，北京市順義區(qū)人民法院通報了一批涉居住型房屋租賃合同糾紛的典型案例。

通報發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近5年，順義法院共審理涉居住型房屋租賃合同糾紛案件2370件，其中承租人單方違約糾紛案件數(shù)量為1540件，占比近65%；出租人單方違約糾紛案件數(shù)量為356件，占比近15%；中介違約糾紛案件數(shù)量為427件，約占比18%。

自然損耗不需賠償

1月28日，在2025年央視蛇年春晚舞臺上，沈騰、馬麗演繹小品《金龜婿》，沈騰飾演的房東對退租租客百般刁難，地板污漬、桌腿臟污、門上折頁老化等都算在租客頭上，要求租客賠錢，上演了一場“提燈定損”的故事。

藝術(shù)來源于生活，該小品與江西省上饒市一則“提燈定損”新聞非常相似。上饒市玉山縣一處自建房的一名租客在退租時遭遇房東拿探照燈逐寸檢查。房東在墻壁、床櫥柜、門框、板凳等位置逐一貼上黃色標志，之后，列出清單詳細計算了需要支付的“損傷補償”，最后還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計一萬余元。

租住房屋時什么屬于合理使用造成的自然損耗？什么屬于人為損壞？一直是租房糾紛中難以繞過的話題。在此次發(fā)布的典型案例中也有這類案件的身影。

2020年7月1日，李某與張某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定李某承租張某位于順義區(qū)的房屋，租期3年，月租金5000元，押一付三，張某提供家具，李某需合理使用，否則承擔損壞賠償責任。2023年6月30日租賃到期交接房屋時，張某以客廳沙發(fā)破損、窗簾褪色、地板磚縫隙臟黑為由，拒絕退還押金并要求李某賠償3000元。李某則認為沙發(fā)破損和窗簾褪色是自然老化，地板磚縫隙已盡力清潔，不同意賠償，要求張某退還押金。雙方協(xié)商不成，李某訴至法院要求退還押金，張某反訴要求賠償損失。

經(jīng)審理查明，沙發(fā)破損系李某飼養(yǎng)的寵物將沙發(fā)撕咬導致，窗簾不存在任何破損和污垢，但存在褪色，地板磚縫隙是因開發(fā)商交房時地磚之間存在正常空隙，一般日常打掃衛(wèi)生無法清理縫隙污漬。

法院審理認為，李某承租房屋飼養(yǎng)的寵物將沙發(fā)撕咬導致破損，應(yīng)當進行賠償；窗簾褪色系正常老化導致，屬于合理使用范圍產(chǎn)生的自然損耗；地板磚縫隙變黑系問題，未發(fā)現(xiàn)存在人為損壞或不當使用。故判決李某賠償張某1500元沙發(fā)的損失，張某退還李某押金。

“自然損耗與人為損壞的界限模糊，極易引發(fā)爭議。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，實務(wù)中可通過租賃期限、物品使用年限、損壞痕跡對比等方法判斷。他建議，出租人應(yīng)留存交房時的照片、視頻作為證據(jù)，承租人則需注意使用方式符合合同約定。順義法院提示，若雙方各執(zhí)一詞且缺乏直接證據(jù)，可引入第三方評估機制，通過專業(yè)鑒定明確責任。  

王玉臣強調(diào)，在界定合理使用與不合理使用房屋的邊界時，需依據(jù)租賃合同中約定的用途和使用方式來綜合判斷，“例如，將居住房屋改作商用、擅自改建房屋結(jié)構(gòu)等屬于不合理使用；使用強度、頻次明顯超過正常范圍造成損壞的，也屬于不合理使用”。

交付符合使用條件的房屋是房東的義務(wù)

《法治周末》記者了解到，就出租人的違約行為而言，主要集中在交付房屋不符合使用條件、存在權(quán)利瑕疵、提前收回房屋以及拒不退還全部押金等方面。

“去年租的房子，裝修、家具都很新，看起來非常敞亮，我就跟中介簽了一年的租賃合同。但搬進去住兩晚就開始頭暈惡心，到醫(yī)院也查不出原因，懷疑是甲醛超標。”在北京工作的張垣第一次租房就疑似租到了“串串房”，擔心甲醛超標對健康有害，與中介多次協(xié)商后換了一套較老的房子。

在現(xiàn)實生活中，像張垣所遭遇的那樣，出租人交付的房屋不符合使用條件的情況屢見不鮮。順義法院發(fā)布的“湯某訴翟某租賃合同糾紛案”中，出租人湯某未履行適租義務(wù)。

2022年7月11日，湯某與翟某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定翟某承租湯某位于順義區(qū)的別墅用于居住，租賃期為2022年8月13日至2025年8月12日，湯某需于7月24日前按條件交房，租金每月5萬元，押二付三，押金10萬元。合同還約定，若交付房屋嚴重不符約定或影響翟某安全健康，翟某有權(quán)單方解約，湯某需按月租金100%的支付違約金。合同簽訂后，翟某支付10萬元押金。7月23日收房時，翟某發(fā)現(xiàn)房屋多處墻面潮濕、墻皮脫落、有霉斑且檢修口未修復。翟某稱看房時屋內(nèi)有遮擋，未發(fā)現(xiàn)問題，湯某解釋是為防撞傷。湯某則稱墻面曾漏水維修過，但仍存在問題。

翟某認為湯某交付的房屋不符合居住條件，遂訴至法院，要求解除雙方的租賃合同，并要求翟某退還押金并支付違約金。湯某則主張雙方現(xiàn)狀交房，其對房屋狀況無任何隱瞞。

經(jīng)審理，法院認定，湯某負有交付適租房屋的義務(wù)，案涉房屋交付時不符合居住條件，湯某構(gòu)成違約，翟某有權(quán)解除合同。因湯某無法證明已告知翟某墻面真實情況，其抗辯不被采信。最終，法院支持翟某的訴訟請求，判決湯某退還押金并支付違約金。

民法典第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。”

順義法院民三庭副庭長葉麗芳表示：出租人負有確保租賃物滿足合法使用條件的法定適租義務(wù)，一是在租賃物交付時保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質(zhì)完整的使用價值，使承租人能夠正常使用和收益；二是在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。當出租人違反上述義務(wù)時，承租人可以采取要求出租人履行維修義務(wù)、減免租金、延長租期或解除合同等救濟措施。

王玉臣向記者表示，在確定這類糾紛中出租人的法律責任和賠償范圍時，實踐中面臨諸多困難。

“確定權(quán)利瑕疵的過錯主體及范圍存在難度，需要考量出租人和承租人對房屋的了解程度、告知義務(wù)和審慎義務(wù)的履行情況。”王玉臣特別指出，“出租人若明知房屋權(quán)屬瑕疵仍出租，可能被認定存在惡意，需承擔全額賠償；若因疏忽未告知，則需按過錯比例分擔損失。”  

選擇正規(guī)中介機構(gòu)租賃

近年來，中介機構(gòu)“高收低租”“長收短付”后卷款跑路的案件頻發(fā)。順義法院通報的典型案例顯示，某中介公司代理業(yè)主出租房屋后失聯(lián)，導致業(yè)主租金“打水漂”，承租人亦被迫搬離，雙方均遭受損失。

2018年11月3日，穆某與某中介公司簽訂《北京市房屋出租委托代理合同》，約定中介公司代理穆某出租其位于順義區(qū)的房屋，租期為4年（2018年11月4日至2022年11月3日），月租金4200元，按季度支付。合同簽訂后，中介公司將房屋對外出租并收取預付租金，但僅向穆某支付租金至2022年7月。此后，中介公司未再支付租金且失聯(lián)，穆某多次催促無果后訴至法院，要求中介公司支付剩余租金并承擔違約責任。

法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介公司已人去樓空，承租人也已搬離。經(jīng)審理，法院認定穆某與中介公司的出租委托代理合同屬于租賃合同法律關(guān)系，判決中介公司支付剩余未付租金并承擔違約責任。

王玉臣分析稱，在實踐中，中介機構(gòu)“跑路”后，出租人與承租人的維權(quán)策略因中介角色不同而存在差異：“在轉(zhuǎn)租模式下，中介跑路使出租人未收到租金，進而解除合同收回房屋，次承租人無法正常居住，合同目的落空。出租人與次承租人均遭受損失，雙方雖都能向中介機構(gòu)主張權(quán)利，但需依據(jù)各自與中介簽訂的租賃合同確定違約責任、賠償條款等。在代理模式下，中介僅代為收取租金，出租人與承租人直接簽訂租賃合同。若中介卷款跑路，出租人可向中介追討租金，但無權(quán)收回房屋，否則承租人有權(quán)向出租人主張權(quán)利。”他建議，出租人和承租人需及時收集合同、付款憑證等證據(jù)，并申請財產(chǎn)保全以保障執(zhí)行。

順義法院民三庭庭長王曉磊建議：出租人、承租人均應(yīng)選擇證照齊全、信譽良好的正規(guī)中介機構(gòu)租賃房屋，可參考北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布的住房租賃中介機構(gòu)風險警示名單。出租人選擇托管中介機構(gòu)出租的，盡量縮短付款周期，避免付款周期過長導致自身利益受損后又無法及時追償。

王玉臣認為，對中介機構(gòu)的監(jiān)管還需加強：“當前中介機構(gòu)準入門檻缺乏細致標準，應(yīng)結(jié)合其經(jīng)營范圍，對資質(zhì)、人員等方面制定更細致要求，提高準入門檻，加強管理。要進一步落實對中介機構(gòu)的日常監(jiān)管和處罰，加強交易資金監(jiān)管、經(jīng)營異常調(diào)查等工作，建立多部門聯(lián)動機制，防范中介跑路風險。”

同時，他還指出，“中介與租賃雙方存在信息差，還可能發(fā)布不實或偽造房屋信息，引發(fā)交易風險，但監(jiān)管和處罰機制不完善。需提高信息透明度，通過各地規(guī)范或政策要求及時更新官方中介信息平臺，明確公開內(nèi)容，保證信息同步”。