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從去年開始，一系列政策的出臺，都在指向房地產市場“止跌回穩”。這樣的政策疊加并傳導到市場參與者身上，帶來了預期的調整

《法治周末》記者 肖莎

一直在觀望樓市、始終沒有下手買房的張倩，關于何時買房的想法，在今年發生了改變。

去年，她一直不能下定決心買房，是因為無法確定“房價還會跌嗎”“怕買早了買在高點”；今年，她覺得得趕緊買了，因為覺得“房價可能會接著漲，不想買在高點”。

對房地產市場預期的變化，不止發生在張倩一人身上。

從去年開始，一系列政策的出臺，都在指向房地產市場“止跌回穩”。這樣的政策疊加并傳導到市場參與者身上，帶來了預期的調整。

所以，當看到5月7日國新辦舉辦的新聞發布會發布的“一攬子金融政策”后，張倩覺得，樓市將進一步被強力支撐。

“我感覺，北京這種一線城市的房價不能說見底，但也不能再跌了。”張倩說。

在5月7日當天，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監管總局局長李云澤、中國證監會主席吳清介紹了“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況，央行分別就數量型、價格型和結構型工具發布十項政策；金融監管總局就房地產、資本市場、企業融資并購、穩外貿、支持科技創新五個方向提出八項增量政策；證監會就完善資本市場“1+N”體系、服務新質生產力發展、推動中長期資金入市、維護資本市場穩定性、增強資本市場底氣和信心方面提出各項措施。

張倩的感受是，降準和公積金貸款利率下調，會讓購房者直接享受利好。

在房地產行業內人士看來，一攬子政策中，金融監管總局提到的“將加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法”和央行提到的“創設并加力實施結構性貨幣政策工具”等提法，對行業發展也很關鍵。

買賣雙方預期均發生變化

房地產市場的發展和“預期”緊密相關。從過往的情況來看，中國普遍的購房者是“買漲不買跌”，在對市場預期不佳的情況下，行業的發展勢必受到影響。

預期管理也被高層高度重視。

4月17日，國務院以“加強預期管理，協同推進政策實施和預期引導”為主題，進行第十三次專題學習。

國務院總理李強在聽取講解和交流發言后指出，經濟發展主要取決于相應的客觀條件，但也有很強的主觀屬性，市場預期便是影響經濟活動的重要因素，市場經濟很大程度也是預期經濟。在宏觀經濟治理中，不僅要注重供需平衡調控，還要注重預期管理與引導，不斷提高宏觀調控效能，實現穩預期、強信心與穩經濟的相互促進、良性循環。要講究政策時機，在一些關鍵的時間窗口，推動各方面政策措施早出手、快出手，對預期形成積極影響。要把握政策力度，必要時敢于打破常規，打好“組合拳”，讓市場真正有獲得感。

查詢公開資料可以看到，公開資料最近兩年預期管理的提法明顯增多。比如，2024年中央經濟工作會議明確，加強預期管理，協同推進政策實施和預期引導，提升政策引導力、影響力；2025年政府工作報告也明確，注重傾聽市場聲音，協同推進政策實施和預期引導，塑造積極的社會預期；2025年發布的《提振消費專項行動方案》明確，營造穩定公平透明可預期的市場環境。這都充分說明對預期管理的重視。

從實際情況看，房地產領域的各項政策，從降低商業貸款利率、到購房環節的個稅優惠、再到二胎家庭的購房利好，再到此次的降準和公積金貸款降息，疊加2025年前4個月公開的房地產銷售數據，房地產市場參與者對行業的發展預期已經發生變化。

很直觀的表現就是，部分二手房市場賣家的掛牌價在悄然提升。

張倩一直關注北京市東城區某小區的房價，這個小區一個237平方米的房屋，去年的報價一直在2000萬元以下，但就在近日，該房的報價上調至2100萬元，報價上調140萬元；該小區另一個160平方米左右的戶型，去年的報價是1250萬元，今年掛牌的同戶型房子價格為1390萬元。

“去年賣家還相對弱勢，著急的賣家會降價賣；但今年好像賣房的都不著急了，都想再等等看。”張倩說，她一個賣房的朋友看價格不合適，直接決定不賣了，把房源從二手房中介平臺撤了下來。

多項政策刺激購房意愿

此次發布的“一攬子政策”中，央行明確，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。這一政策是目前市場關注度較高的政策。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，住房公積金政策的降息是今年持續強調的，當前降息符合預期，也更好地發揮了公積金貸款方面的惠民和支持消費功能。尤其是通過降息，也解決了此前公積金貸款和商貸方面利差的問題，確保公積金政策發揮更好的效應。

“公積金貸款利率下調，進一步降低房貸成本。對于100萬元貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4136元，而政策后則為4003元，減少了133元。還款總額（本金+利息）從過去的149萬元變為144萬元，直接減少了5萬元成本。”嚴躍進認為，公積金貸款在進一步降低購房者公積金貸款成本方面發揮了積極的作用。

張倩早年買房時的商業貸款利率曾經達到過5%以上，當下商業貸款的利率在3%左右，首套房公積金貸款的利率在2.6%左右，在她看來，還款壓力的確大大減少，“只要工作穩定，貸款買房的意愿肯定會提高”。

“降準，就意味著，銀行貸款的錢多了，銀行放貸速度更快了。”張倩這么理解。

嚴躍進說，此次發布會明確，降準0.5個百分點，并降低政策利率0.1個百分點，預計向市場提供長期流動性約1萬億元。

“個人按揭貸款的政策將有進一步放寬的空間。今年是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結合，應該說‘金融支持購房消費’的動力充足。”嚴躍進說。

張倩想要今年下手置換房子，還有一個考慮，是關于個人所得稅的優惠政策就到今年年底。

財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布的《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》顯示，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場上重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

張倩屬于賣舊換新、賣小換大，這一政策對她來說，能省不少錢。

行業需要新金融支持模式

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在關注三部門發布的一攬子政策時，認為其中提到的“將加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度”也很重要。

“畢竟，各界普遍認為，單純靠傳統的政策紓困，很難穩定市場，政策效應衰減很明顯。因此，推進房地產新發展模式，也需要新的金融支持模式。”李宇嘉認為，房地產開發方面，國家一直倡導現房開發，但現房開發周期長、資金需求大，對沖市場波動的難度大，需要金融支持，以提振市場愿意參與現房開發的積極性。

在李宇嘉看來，存量盤活也需要金融支持。過去存量盤活就是大拆大建，靠土地和商品房回籠資金來償還貸款。未來，包括存量土地存量收儲，存量項目統購統租，改變功能、完善配套等，這些內容與片區消費提振、功能完善、人口集聚等相關，也需要金融支持。

“租購并舉是一個趨勢。對租賃行業的投資主體和租客群體，也需要設計新的融資方式。”李宇嘉補充。

嚴躍進告訴記者，還有一項政策很重要，那就是央行提到的“將創設并加力實施結構性貨幣政策工具”。

“結構性貨幣政策工具，一般稱為再貸款，是指中央銀行給金融機構的貸款，這些工具一般內嵌激勵機制的安排，引導商業銀行自主向市場主體發放貸款。此次政策明確，將對保障性住房再貸款等在內的至少5項結構性貨幣政策工具利率從目前的1.75%下調到1.5%。這充分體現了對保障房工作的支持。”嚴躍進說。

嚴躍進解釋，保障性住房再貸款是于2024年設立的，其設立的過程，本身和房地產市場供求關系發生重大變化、加快推動庫存商品房去庫存、積極推進保障房供給等工作有關。

公開資料顯示，2024年5月17日，央行宣布設立保障性住房再貸款，支持地方政府以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“過去此種貸款的利率為1.75%，而現在降低為1.5%，顯著降低相關企業使用此類貸款的資金成本。通過此類政策工具，將確保收購主體、收購對象、收購用途、資金用途等領域的精準和高效。此類工具落地，本身也符合此前中央政治局會議提出的‘優化存量商品房收購政策’的政策導向，對于發揮貸款資金用途、更好推進去庫存工作等都有較為積極的作用。”嚴躍進補充。