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“從規范修訂和新增的內容可以看出來，國家持續關注和支持住房市場的高質量發展，立足于住房制度改革和房地產發展新變化，尤其是基于人民群眾住房需求，持續進行了制度的調整和優化”

肖莎 攝

《法治周末》記者 肖莎

剛剛購買了二手房正在裝修的吳怡，看到《住宅項目規范》中關于層高3米的規定后，覺得自己買的房子頓時沒有吸引力了。

“2011年之后的房子層高一般就是2.8米，我買的老房子是2000年之前建成的，凈層高只有2.7米，做完吊頂，鋪完地暖，層高只有2.5米，其實感覺還是有點壓抑的。3米層高的房子，做完吊頂和地暖，還有2.8米，想象一下就很舒服。”吳怡說。

吳怡提到的《住宅項目規范》（以下簡稱“規范”），是住房和城鄉建設部3月31日發布的新的國家標準，該規范將于今年5月1日起施行。

規范要求，住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，遵循“經濟合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。

對于未來的新建住宅，規范有一些特別細致的規定，比如，規范除了要求新建住宅建筑層高不低于3米外，還要求4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；要求空調室外機安裝在專用平臺；規定了不同氣候區供暖、空調設施設置要求等。

《法治周末》記者查詢公開資料發現，此次發布的規范與此前的標準相比，有內容調整，也有新增內容。比如，在此之前，新建住宅的建筑層高標準是2.8米，此前的要求是7層及以上住宅設置電梯。而對于公共信號覆蓋的要求等則是此次規范新增的內容。

規范的要求將會對房地產行業產生怎樣的影響？是否會增加開發商的建設成本，進而增加房價？新房市場的變化是否會對二手房市場產生影響？

多次征求意見后規范最終修訂

上一版《住宅項目規范》發布于2011年，距今已有14年。這14年里，房地產市場發生了巨大變化，人們對房屋的要求也在發生改變。

3月9日，在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹就表示：“近期，住房和城鄉建設部在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規范》，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”

在此背景下，住房和城鄉建設部在3月的最后一天發布了修訂后的規范。

公開資料顯示，2019年至2022年，住房和城鄉建設部曾先后三次發布《住宅項目規范》（征求意見稿），但最終稿直至2025年才公布。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《法治周末》記者說，2023年以來，全國房地產市場供求關系發生重大變化，房地產發展從“有沒有”到“好不好”的階段特征更加明顯，住房需求的規模結構以及層次均發生了重大變化，尤其是對于高品質住宅和好房子的需求明顯增加。從回應群眾關切、吻合市場需求、促進供求關系平衡、以優質供給引導需求釋放等角度出發，住宅的設計規范標準亟須進行調整。

嚴躍進提到，在2024年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部就明確提到2025年要發布新修訂的《住宅項目規范》等住宅標準。這也說明，此次新發布的規范具有非常扎實的研究基礎和調研積淀。

“從規范修訂和新增的內容可以看出來，國家持續關注和支持住房市場的高質量發展，立足于住房制度改革和房地產發展新變化，尤其是基于人民群眾住房需求，持續進行了制度的調整和優化。”嚴躍進說。

規范落地不一定意味著房價上升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《法治周末》記者采訪時，談到了新規范對市場價格的影響，他認為，新的規范對新房的建造標準有了大幅提升，比如，層高從2.8米提高到3米，提高隔聲指標和隔聲性能等，這確實可能會增加建筑成本。但這不一定意味著房價一定會上漲。

“因為隨著智能建造水平提高，造樓機、機器人、裝配式建筑的應用，也能夠相應減少成本。僅僅是層高提高20厘米等標準的提升就說未來房價一定會高，這個不一定。”李宇嘉表示，以后建造出來的好房子，產品品質更高了，價格比同區域其他房源價格略提高也正常，房子回歸居住屬性，也必然像其他大宗商品一樣，會存在品質差異的加成。

李宇嘉曾經對人們的購房需求進行調研，“根據我們的調研，現在市場上新房的購買人群主要就是改善型需求，他們對居住品質、配套、質量等要求提升了，也就是住房消費升級了，購房者愿意為高品質、為貨真價實的產品支付更高的價格”。

在李宇嘉看來，新的住宅項目規范的導向就是要讓居民的居住消費體驗和福利更好，“只要在層高、隔聲、降噪、安全等方面的投入是切實為百姓考慮的，我覺得一定程度的價格提高，是購房者能夠接受”。

“還需要看到的是，從2023年開始，剛需大多數開始轉向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求。近年來，新房市場供給的項目，基本上開始向配套完善、品質優越、服務良好、功能先進的好房子靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度的項目，已經開始試行3米層高了，已經在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，在服務一老一小等方面的配套設施方面做了很大的投入，甚至開始內卷式競爭了。”李宇嘉認為，市場上已經面世的不少改善型住房，其實已經超越了新規的底線指標，所以，新規對在售的新房項目來說，影響可能也并不是很大。

規范解決業主居住痛點

從規范的詳細規定可以看到，此次規范進行調整和新增的內容，都切實解決了老百姓在住房消費過程中面臨的痛點。

比如，現在的存量住宅中，7層以下樓房沒電梯的問題困擾著很多老年群體，雖然國家在推動老舊小區加裝電梯，但是在一些地方，囿于手續和資金的問題，不少低層樓房的電梯加裝問題仍未解決。

關于電梯設置，此次規范明確：最高入戶層為四層及四層以上……每個住宅單元應至少設置1臺電梯。

這意味著更多住宅小區尤其是低層住宅項目，都可以納入“電梯房”的行列中。

比如，隔壁吵架自家都能聽清楚、樓上孩子稍微跑兩步樓下業主就上來敲門，是很多業主居住過程中遇到的問題。住房和城鄉建設部在2024年8月國新辦舉辦的新聞發布會上也提到，隔音問題是人民群眾對住房建設意見較大的三個問題之首。

此次規范要求提高分戶墻和樓板的隔音能力，提高臥室和起居室的降噪效果，也正是對人民群眾關切的回應。

再比如，進了電梯手機就沒信號必須掛電話，也是很多人遇到的情況，還有人被困電梯時因為手機沒信號難以與外界聯系。此次規范中新增了對新房“智能化”的要求，明確要求無線信號要“覆蓋住宅建筑的公共空間和電梯轎廂間”。

那么，當符合百姓需求的新房入市，二手房市場會受到怎樣的影響？

李宇嘉預測，新標準的發布，最大的影響就是激發大家改善住房的愿望，促進換房需求。換房需求釋放出來以后，會帶動二手房掛牌，這對于新市民、年輕人上車是有幫助的。畢竟很多二手房單價低、總價低，這是他們實現購買住房的一個可行的、低成本路徑。新市民、年輕人上車買房以后，由于住房消費成本低，不影響生活消費，更有動力在未來改善住房，購置高品質的好房子，從而帶動構建先租后買、先小后大、先上車后改善、逐步提升居住福利的梯度購房消費模式，這是我國房地產可持續發展的路徑，也是房地產的新模式。