欧美在线日韩-欧美在线区-欧美在线看欧美视频免费网站-欧美在线精品一区二区在线观看-www..com黄-vr专区日韩精品中文字幕

《法治周末》記者 宋媛媛 王雪

在青島市城陽區，有一個叫做山湖園（化名）的小區。家，本來是休息和享受生活的場所，需要恬靜、舒適的外部環境。然而，這里的業主卻因為物業服務和更換物業公司遭受無盡的煩惱，小區變成矛盾集發地，紛爭不斷，亂象叢生，甚至出現兩家物業并存的局面。

那么，這種亂象是怎么形成的？又有哪些解決辦法呢？

兩家物業保安同值守。

業委會成立中的“歸多規則”

事情從三年前說起，2022年初，青島市城陽區某社區成立山湖園小區業主大會籌備組，同年11月24日至12月3日，在籌備組的主持下，召開了山湖園首屆業主大會，通過青島市智慧物業服務平臺投票，表決三項議題。

一是表決通過《業主大會議事規則（草案）》，二是表決通過《小區管理規約（草案）》，三是5名業主委員會委員的選任。然而，在小區2100多名業主中，僅有969人參與表決，智慧物業服務平臺投票結果顯示均不通過或無效。

面對這種情況，業主大會籌備組直接采用了正在表決中的《業主大會議事規則》“歸多規則”，將“在投票期間已經查閱投票通知或收到投票提醒，但未明示表決意見，以及簽收紙質票但未投送的視為參與表決，計入已表決多數票”，這樣一來，《業主大會議事規則（草案）》同意票數達到2070票，《小區管理規約（草案）》的同意票數2068票”，5位業主委員會委員候選人均超過1900票。

城陽區高新便民服務中心依此為山湖園業委會成立備案，確認了“議事規則”和“管理規約”合法性，以及5名業委會委員的當選。

根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人......”，“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”，決定這些事項，“應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。

因此，山湖園通過的議題和備案遭到部分業主和老物業公司的質疑，他們認為參與表決人數未達到法定的雙三分之二以上，不具有合法性，這也為以后的紛爭埋下伏筆。

兩家物業并存

2023年2月，山湖園業委會召開業主大會，依然采用“歸多規則”計票，決定不再續聘佳寧（化名）物業公司，并向佳寧公司送達告知函，要求佳寧公司在2023年5月16日24時前退出物業管理區域，與業委會及新聘物業公司完成交接工作。

在解聘老物業公司的同時，山湖園業委會召開第二次業主大會，同樣采用“歸多規則”計票，決定聘用桂園（化名）公司接管小區物業管理。同年4月，業委會與其簽訂了《小區物業服務合同》。

佳寧公司是2017年與開發商簽訂的服務協議，已經在山湖園管理物業五、六年，面對即將被掃地出門的局面，佳寧公司認為業委會的投票表決不符合法定程序，向法院提起訴訟，請求判令山湖園業委會向其送達的不再續聘告知函的通知無效。

看到通知函不奏效，業委會決定“強攻”。2023年5月17日凌晨1時左右，一幫人剪斷門鎖，撬開房門，山湖園小區發生了“強占物業辦公區”事件，但因為佳寧公司有所防范，也組織了大量人員防守，桂園公司未達到接管小區物業的目的。

鑒于老物業公司趕不走，新物業公司進不來，2023 年 10 月，城陽區高新便民服務中心召開物業管理聯席會議，對兩家物業公司在小區消防、電梯、管道、收費等若干方面進行了職責劃分，究竟最后誰能“入主”山湖園，待訴訟有結果后依法辦理。

2024年5月，城陽區法院一審駁回了佳寧公司的訴訟請求，佳寧公司提出上訴，青島市中級法院認為，關于是否續聘上訴人從事物業服務所依據的相關業主大會決議的效力，需以確認小區業主大會議事規則的效力為前提，目前關于撤銷該規則的業主撤銷權案正在審理過程中，故本案上訴人的起訴應予駁回，可待另案裁判后，再行主張權利。因此裁定撤銷了一審法院的民事判決，并駁回了佳寧公司的起訴。

早在2023年7月，部分業主就以山湖園首屆業主大會表決程序、計票規則違法，提起了包括小區議事規則和管理規約在內的多項撤銷之訴，此案經過一審、二審發回重審，目前仍在審理之中。

多位業主告訴《法治周末》記者，兩年來居民遭受巨大困擾和煎熬, 兩家物業都管又都不管，還相互拆臺，小區管理混亂，消防通道上隨意設置路障，綠地植物破壞嚴重，照明燈需要自己安裝，還發生火災一起，安全事故與隱患并存，鄰里關系矛盾多發，社會負面影響很大，房子也因此貶值。

再次選聘物業

時間來到2025年3月，山湖園業委會決定召開業主大會，以電子投票和線下投票的方式，對修訂后的議事規則和管理規約是否同意進行表決，同時，表決選聘物業服務企業，在桂園公司和佳寧公司之間二選一，投票表決時間為3月30日至4月13日。

但這次大會同樣招致質疑，有業主認為本屆業委會是通過“歸多規則”選舉產生，與民法典相違背，自成立之時便不合法，那么其召集的業主大會也必將非法。而關于選聘物業，早在2023年4月，業委會便通過業主大會選擇了桂園公司，并簽訂了服務合同，現在又重新選聘表決，說明業委會本身就對上次選聘物業的合法性不自信，想通過這次投票表決進行補救。

本次表決投票業委會聘請了第三方公司，逐戶派發選票并回收業主意見，或以微信、短信形式聯系業主進行投票。

有多名業主告訴記者，他們本不想參與表決，但遭到電話、短信或微信的多次騷擾，甚至言詞脅迫，有業主稱僅催促表決的電話就接到過8次。

4月10日，城陽區高新便民服務中心主任孫培亮在接受記者采訪時表示：“山湖園小區兩個物業的事情是存在的，這是物業管理方面的焦點，也是老百姓關注的焦點，業委會第一次選聘物業公司的時候，佳寧公司才得了14票，但就是不退場，組織了幾百人阻止桂園公司進住。”

關于本次投票表決，孫主任告訴記者：“業委會主任說，既然說用這個歸多規則不合適，人數沒達到民法典規定的三分之二，那么這次就不要‘歸多’了，居民自發組織全體投票，把真實想法表達出來”。

“我們也希望有關媒體介入這事，看看問題到底出在哪兒了。”孫培亮說。

2025年4月19日，山湖園業委會發布公示，本次大會表決參與戶數占比74%，參與面積占比69%，均超過了民法典規定的雙三分之二，再次通過了選聘桂園公司。

依法 才是解決矛盾的關鍵

針對山湖園小區出現的相關問題，中央財經大學教授、博士生導師王葉剛認為，山湖園小區業委會成立及通過的議事規則、管理規約合法性存疑。

根據民法典第二百七十八條，選舉業委會、制定議事規則需由專有部分面積占比2/3以上且人數占比2/3以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數、人數過半數同意方為有效。
本案中，籌備組采用的“歸多規則”存在雙重問題：一是該規則本身屬于議事規則范疇，需經業主大會多數決通過后方可生效，而本案中未履行法定程序；二是規則內容違規，該規則將未明示表決意見或未投送紙質票的業主“視為參與表決并同意多數票”，這實質上剝奪了業主表達真實意思的權利。此外，首屆業主大會實際參與人數、面積比例均未達標，程序嚴重違反法定要求，導致相關事項效力瑕疵。因此，“歸多規則”因缺乏合法依據，不能作為計票規則。

王教授表示，小區出現兩家物業亂象，根本原因在于相關主體未依法行為，導致物業服務企業的選聘和解聘決策程序存在效力瑕疵。具體表現為：業委會選舉、議事規則制定、物業選聘等關鍵環節違反民法典規定，如違規采用“歸多規則”計票，導致業主共同決定缺乏合法基礎，引發業主對業委會及物業選聘結果的爭議。
另一原因在于司法救濟程序遲緩，本案中業主撤銷之訴歷經一審、二審發回重審仍未結案，這導致違法狀態長期固化；同時，業主自治意識薄弱，參與度低，權利行使的積極性低，這也間接縱容了違規操作。民法典已為物業管理提供了完整的規則體系，但實踐中籌備組、便民服務中心卻未嚴格遵守，監管與執行缺位，最終導致矛盾激化、亂象叢生。

王教授認為，地方穩定，守土有責，主管部門需從程序監管、動態監督、能力提升三方面發力：

一是嚴格把控決策程序合法性。提供官方電子投票系統，結合線下公證或第三方見證，確保投票過程真實可靠；備案審查時，核查原始表決票的參與人數、面積占比及同意票真實性。

二是建立多部門聯合監督機制。聯合司法、公安等成立專項督導組，全程監督物業選聘流程，及時介入糾紛，防止違規操作。

三是提升業主自治能力。定期組織民法典、《物業管理條例》宣講，重點解讀表決程序、共有權行使規則，增強業主對“程序正義”的重視；要求物業公示服務條款、業主表決事項等信息，設立異議反饋渠道，保障業主知情權與參與權，從源頭減少因程序爭議引發的糾紛。

在青島采訪時，山湖園多名業主也曾向記者表達了希望政府盡快介入的愿望，以便早日結束一個小區兩家物業的亂局，維護廣大業主安居樂業的良好環境,在推動基層治理"最后一公里"方面展現政府的擔當。

山湖園小區的亂象何時終結？本報將繼續關注。