欧美在线日韩-欧美在线区-欧美在线看欧美视频免费网站-欧美在线精品一区二区在线观看-www..com黄-vr专区日韩精品中文字幕

視覺中國供圖

《法治周末》記者 肖莎

過去一年，在多重政策加持下，各方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期悄然變化。

有一些觀望了兩三年的買房者，選擇在2024年，成為市場交易者。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議指出，2024年，各部門合力打出政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。

這套組合拳，被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總結(jié)為“四個取消、四個降低、兩個增加”。

四個取消：釋放需求

“四個取消、四個降低、兩個增加”的表述最早出現(xiàn)在2024年10月17日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，當(dāng)時住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹與財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

“四個取消”是指：充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府因城施策，調(diào)整或取消各類限制性措施，主要包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

這些限制性措施曾經(jīng)是房地產(chǎn)市場“過火”期間用于“去火”的方案，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，限制性措施或多或少成了房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展路上的攔路虎。

以限購為例，這一政策最早出自2010年4月30日北京出臺的“國十條實施細(xì)則”，當(dāng)時各地炒房團“圍獵”北京，北京五環(huán)外有的小區(qū)價格在當(dāng)年就突破2萬元/平方米的關(guān)口?！皣畻l實施細(xì)則”要求，從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。此后，相繼有49個地級以上城市實施“限購令”。

限購令要求買房人要么有當(dāng)?shù)貞艨冢从挟?dāng)?shù)氐纳绫＠U納年限，要么納稅達(dá)到一定時間，且限制購房者購買房屋的套數(shù)。

“有錢就能隨便買房”的日子隨著限購政策的發(fā)布戛然而止，雖然一些機構(gòu)或個人通過隱晦手段躲避限購政策，但是限購整體來說還是對當(dāng)年火熱到“土地拍賣價格甚至高于房屋銷售價格”的房地產(chǎn)市場，潑了一瓢冷水。

同樣，限售、限價等政策也是為了避免房屋成為投資甚至投機的工具，讓住宅恢復(fù)“住”的屬性。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化，為了促進(jìn)市場發(fā)展，非一線城市在陸陸續(xù)續(xù)放開限購、限售等政策。

今年起，一線城市也逐步探索取消限購政策。有的城市步子邁得大一點，以廣州為例，2024年9月29日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，通知提及，為深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。上述通知自2024年9月30日起正式實施。

有的一線城市則是小步慢跑，以北京為例，北京的做法是調(diào)整限購政策，先是在2024年3月取消了此前發(fā)布的“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的規(guī)定（2021年8月，北京住建委要求，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房），后來又在2024年11月放寬購房條件，比如，非京籍家庭購房此前需要滿足社保交滿5年的要求，當(dāng)下非京籍家庭社保交滿2年即可購買五環(huán)外住宅，社保交滿3年即可買五環(huán)內(nèi)住宅。

這些政策的出現(xiàn)，從某種程度上有助于釋放部分有購房意愿但無購房資格家庭的需求。

四個降低：減少成本

四個降低，是指降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負(fù)擔(dān)。

這四個政策中，已經(jīng)購買了房子的劉妮最支持“降低存量貸款利率”，因為過往對貸款利率的調(diào)整時，針對的都是新購商品住宅的貸款利率，而已經(jīng)高利率貸款的群體卻享受不到這些政策的優(yōu)惠。

劉妮此前甚至考慮，在家人之間把房子“倒一手”，這樣存量房變新房，就能享受低一些的貸款利率。后來她熟悉的房產(chǎn)中介建議她再等等，因為“倒一手”就意味著交易環(huán)節(jié)的種種稅費，不一定劃算。劉妮終于在今年下半年等到了降低存量貸款利率的政策，“還貸壓力小多了”。

降低“賣舊買新”換購住房的稅費負(fù)擔(dān)對于希望通過賣房再買房改善居住條件的群體而言，利好較多。

換購住房的稅費主要體現(xiàn)在增值稅、個人所得稅、契稅等方面。2024年1月財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱公告），公告明確了多項相關(guān)稅收政策，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

一位近期換房的北京居民告訴記者，她近期置換房屋時發(fā)現(xiàn)，契稅減免政策讓她少交了不少錢，新政前，購買140平方米以上的二套住房要交3%的契稅，新政后少交了1%，省了將近10萬元。

這位北京居民還表示，現(xiàn)在先賣后買的購房者，如果涉及個人所得稅，還有個人所得稅返還的政策。

根據(jù)財政部、稅務(wù)總局等多部門發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

當(dāng)房地產(chǎn)市場是賣方市場時，本應(yīng)由賣房者繳納的個人所得稅通常由買房者繳納，如今如果延續(xù)這一政策，買房者的購房成本上升后，購房意愿就會有所降低。個人所得稅返還政策出臺后，置換房屋的個體可以承擔(dān)賣的環(huán)節(jié)的個人所得稅，在后續(xù)置換環(huán)節(jié)再申請退稅，這無疑是有助于減少房屋置換過程的第一環(huán)節(jié)中買家的成本，也有助于刺激市場。

兩個增加：積極引導(dǎo)市場預(yù)期

兩個增加的具體內(nèi)容是，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造、2024年年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是2024年新出臺的政策，明確的量化政策，能積極引導(dǎo)市場預(yù)期。城中村改造安置，之前一直強調(diào)要實物安置，不能搞貨幣化。在消化和優(yōu)化存量，籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化。

“此次新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，即被拆遷戶拿著貨幣或房票，到市場上選房，從而既有利于推進(jìn)城中村改造，也有利于消化庫存。資金來源主要是專項借款或?qū)ｍ梻@部分資金主要用來做拆遷安置或紅線范圍內(nèi)的公共設(shè)施。這些政策主要利好的就是改造規(guī)模比較大、安全隱患大，公共配套缺失嚴(yán)重的珠三角地區(qū)。可以預(yù)計，后續(xù)舊改、保障房籌集，將大規(guī)模轉(zhuǎn)向存量房。這意味著，國家正在全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導(dǎo)市場預(yù)期。”李宇嘉認(rèn)為。

2024年年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元這一做法，主要是從資金端給房地產(chǎn)企業(yè)紓困。

李宇嘉提供了一組數(shù)據(jù)：融資對接機制已經(jīng)落地近兩年了，290多個地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，商業(yè)銀行已審批‘白名單’項目超過5700個、審批通過融資金額達(dá)1.43萬億元。

“但存在的問題是，進(jìn)入白名單的項目，授信額度比較大，但審批和融資落地的規(guī)模小，原因是項目有各種各樣的問題。相比之前審批通過的融資金額1.43萬億元，此次發(fā)布的規(guī)模翻了不止一倍。這意味著，不僅要擴大‘白名單’覆蓋范圍，還要徹底打通從‘白名單’到‘融資落地’的堵點，確保合規(guī)項目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸。”李宇嘉認(rèn)為，這樣房企資金鏈緊張會進(jìn)一步得到緩解，風(fēng)險得到控制，而且‘保交房‘有了堅實的保障，從而徹底修復(fù)居民信心。